กู้ซื้อที่ดิน คู่มือครบทุกขั้นตอนสำหรับมือใหม่

การเป็นเจ้าของที่ดินคือหนึ่งในความฝันของใครหลายคน เพราะที่ดินไม่เพียงแต่เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่ยังสามารถต่อยอดการใช้งานได้หลากหลาย ไม่ว่าจะปลูกบ้าน ทำการเกษตร หรือใช้เพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในปัจจุบันอาจไม่เอื้อต่อการซื้อด้วยเงินสด หลายคนจึงหันไปใช้วิธี “กู้ซื้อที่ดิน” ผ่านธนาคารหรือสถาบันการเงิน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับการกู้ซื้อที่ดินอย่างละเอียด ครอบคลุมทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเตรียมเอกสาร การเลือกธนาคาร การพิจารณาอนุมัติ ไปจนถึงการปิดหนี้กู้ เพื่อให้คุณสามารถวางแผนได้อย่างมั่นใจและไม่เสี่ยงต่อปัญหาทางการเงินในอนาคต

1. กู้ซื้อที่ดินได้หรือไม่?

คำถามยอดฮิตของคนที่สนใจซื้อที่ดินคือ “กู้ซื้อที่ดินได้ไหม?” คำตอบคือ ได้ แต่ต้องเข้าใจว่าเงื่อนไขของการขอกู้เพื่อซื้อที่ดินมีความเข้มงวดกว่าการกู้เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด

ประเภทของที่ดินที่สามารถกู้ซื้อได้:

• ที่ดินเปล่ามีโฉนด (น.ส.4 จ.)
• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
• ที่ดินเพื่อปลูกสร้างในอนาคต (กรณีนี้อาจรวมอยู่ในสินเชื่อปลูกสร้างบ้านด้วย)

ธนาคารมักให้กู้ในกรณี:

• เป็นที่ดินมีศักยภาพ เช่น อยู่ในเขตเมือง ถนนเข้าถึงง่าย
• ผู้กู้มีแผนชัดเจน เช่น ปลูกบ้านภายใน 2 ปี
• ผู้กู้มีประวัติทางการเงินดี มีรายได้มั่นคง

2. เตรียมตัวก่อนยื่นกู้ซื้อที่ดิน

ก่อนยื่นกู้ คุณควรเตรียมความพร้อมในด้านต่าง ๆ เพื่อเพิ่มโอกาสให้การขอสินเชื่อได้รับการอนุมัติ

2.1 ตรวจสอบสถานะเครดิต

• ตรวจสอบ เครดิตบูโร ของตนเองว่าไม่มีประวัติค้างชำระหรือผิดนัด
• หากพบหนี้เสียหรือค้างชำระ ควรเคลียร์ให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้

2.2 คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ

โดยทั่วไป ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ไม่เกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือนในการผ่อนชำระ
เช่น หากมีรายได้เดือนละ 30,000 บาท ควรผ่อนชำระไม่เกิน 12,000-15,000 บาทต่อเดือน

2.3 เตรียมเงินดาวน์

การกู้ซื้อที่ดินส่วนใหญ่ ธนาคารมักให้วงเงินไม่เกิน 70-80% ของราคาประเมินที่ดิน ผู้กู้จึงต้องเตรียมเงินดาวน์อย่างน้อย 20-30%
เช่น ที่ดินราคา 1 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 200,000–300,000 บาท

3. เอกสารที่ต้องใช้ในการยื่นกู้

เอกสารส่วนบุคคล

• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

เอกสารรายได้

• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3–6 เดือน
• หนังสือรับรองเงินเดือน
• Statement ย้อนหลัง 6 เดือน

เอกสารเกี่ยวกับที่ดิน

• โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)
• แผนที่ที่ตั้งของที่ดิน
• หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

4. ขั้นตอนการขอสินเชื่อกู้ซื้อที่ดิน

4.1 ยื่นเอกสารกับธนาคาร

เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนแล้ว ให้นำไปยื่นที่ธนาคารที่สนใจ โดยควรสอบถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อก่อนล่วงหน้าเพื่อเช็กเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม

4.2 การประเมินราคาที่ดิน

ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาที่ดินจริง ซึ่งมักใช้เวลา 3–7 วันทำการ
ราคาที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาวงเงินกู้คือ “ราคาประเมิน” ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

4.3 การพิจารณาอนุมัติ

ธนาคารจะพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น รายได้ ความสามารถในการชำระหนี้ อายุงาน ประวัติการเงิน และศักยภาพของที่ดิน

4.4 การนัดโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง

หากอนุมัติแล้ว ธนาคารจะนัดผู้กู้และเจ้าของที่ดินไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน และทำ สัญญาจดจำนอง ที่ดินไว้กับธนาคาร

5. ดอกเบี้ยและเงื่อนไขการผ่อน

ประเภทดอกเบี้ย

• ดอกเบี้ยลอยตัว: เปลี่ยนแปลงตามอัตราตลาด
• ดอกเบี้ยคงที่: ธนาคารบางแห่งอาจมีโปรโมชันดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ

ระยะเวลาผ่อน

• สูงสุด 30 ปี แต่ขึ้นอยู่กับอายุผู้กู้
• ยิ่งระยะเวลาผ่อนนาน ค่างวดรายเดือนจะยิ่งน้อย แต่จะจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น

ตัวอย่างการผ่อน

หากกู้ 800,000 บาท ผ่อน 20 ปี อัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี ค่างวดจะอยู่ประมาณ 5,300–5,700 บาทต่อเดือน

6. เทคนิคเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน

• ยื่นกู้ร่วมกับคู่สมรสหรือญาติ: เพิ่มรายได้รวมให้สูงขึ้น
• ใช้ที่ดินที่มีศักยภาพสูง: เช่น อยู่ในโซนพัฒนา ใกล้ถนนหลัก
• ลดภาระหนี้สินอื่น ๆ: เช่น ปิดบัตรเครดิต หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล
• มีเงินเก็บหรือเงินดาวน์สูง: ธนาคารจะมองว่ามีวินัยทางการเงิน

7. ข้อควรระวังในการกู้ซื้อที่ดิน

• อย่าซื้อที่ดินโดยไม่มีโฉนด (น.ส.3, ส.ค.1) เพราะไม่สามารถนำมาจดจำนองกับธนาคารได้
• ราคาขายไม่ควรเกินราคาประเมินมากเกินไป เพราะจะได้วงเงินกู้ต่ำ ต้องหาเงินส่วนต่างมาจ่ายเอง
• ตรวจสอบผังเมือง: ว่าที่ดินใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ห้ามปลูกสร้างหรือไม่
• อย่ากู้เกินกำลังผ่อน: อาจทำให้เกิดหนี้เสียในระยะยาว
• ศึกษาสัญญาให้ละเอียด: เช่น ค่าธรรมเนียม ปรับกรณีผิดนัด

8. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้

รายการ	อัตราโดยประมาณ
ค่าประเมินหลักประกัน	2,000 – 3,000 บาท
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินกู้
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์	2% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาซื้อขายหรือประเมิน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)	3.3% ของราคาซื้อขายหรือประเมิน

สรุป

การกู้ซื้อที่ดินสามารถทำได้จริง แต่ต้องมีการวางแผน เตรียมตัว และเข้าใจในกระบวนการอย่างชัดเจน ตั้งแต่การตรวจสอบเครดิต การประเมินที่ดิน ไปจนถึงการจัดการภาระหนี้ในระยะยาว ธนาคารยินดีปล่อยกู้หากผู้กู้มีคุณสมบัติครบ มีแผนชัดเจน และสามารถผ่อนชำระได้จริง

หากคุณต้องการมีที่ดินเป็นของตนเอง การกู้ซื้อที่ดินอย่างมีแบบแผนก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีและปลอดภัยในยุคที่ราคาที่ดินยังคงปรับตัวขึ้นเรื่อย ๆ