สัญญาขายฝากที่ดินคืออะไร?
สัญญาขายฝากที่ดิน คือหนึ่งในรูปแบบของนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดิน ซึ่งมีลักษณะเฉพาะตัวแตกต่างจากการซื้อขายทั่วไป กล่าวคือ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ (เรียกว่า “ผู้ขายฝาก”) จะตกลงโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับบุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง (เรียกว่า “ผู้รับซื้อฝาก”) โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากสามารถขอไถ่ถอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นกลับคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญา
ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491–502 ได้กำหนดให้ระยะเวลาในการไถ่ถอนกรรมสิทธิ์นั้น ต้องไม่เกิน 10 ปี หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือคอนโด โดยทั่วไประยะเวลาจะอยู่ที่ 1–3 ปี แต่สามารถตกลงให้ยาวกว่านั้นได้ หากไม่ขัดกับข้อกฎหมาย
ในทางปฏิบัติ สัญญาขายฝากมักถูกนำมาใช้ในกรณีที่เจ้าของทรัพย์สินต้องการเงินด่วน หรือเงินทุนหมุนเวียน แต่ไม่ต้องการขายทรัพย์สินขาด การขายฝากจึงกลายเป็นรูปแบบหนึ่งของการกู้ยืมที่ใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน โดยโอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราวให้ผู้ให้กู้ และสัญญาว่าจะไถ่ถอนคืนภายในเวลาที่กำหนด
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังคือ หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา สิทธิ์ในการครอบครองทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างถาวรทันที โดยไม่ต้องดำเนินการฟ้องร้องหรือมีคำสั่งศาลเพิ่มเติมใด ๆ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ได้ถูกโอนเรียบร้อยตั้งแต่ต้น
ด้วยเหตุนี้ สัญญาขายฝากจึงมีความเสี่ยงสูงกว่าการจำนอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายฝากไม่เข้าใจข้อกฎหมาย หรือไม่ได้รับคำแนะนำจากนักกฎหมายอย่างเหมาะสม
ตัวอย่างการทำสัญญาขายฝากที่ดิน
นาย ก. มีความจำเป็นต้องขายที่นาจำนวน 1 ไร่ ด้วยความเสียดาย จึงตัดสินใจไปขายฝากที่ดินกับผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ดิน ให้นาย ก. จะต้องจ่ายดอกเบี้ยกับผู้ซื้อฝาก จนกว่านาย ก. จะสามารถมาไถ่คืนที่ดินแปลงนี้ได้ในระยะเวลากำหนดภายใน 1 ปี (ตามตกลง) นับตั้งแต่ทำสัญญาขายฝาก
สัญญาขายฝากที่ดิน สิ่งที่ควรมีในสัญญา
การทำสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย
โดยสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องมีสาระสำคัญ ดังนี้
1. สัญญาขายฝากที่ดิน จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
2. สัญญาขายฝากที่ดิน มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก
3. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก
4. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่
5. สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่
สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน
1. ผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที ในวันที่ทำสัญญา
2. การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น
3. อัตราดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
4. ผู้ขายฝากสามารถไถ่ที่ดินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
5. หากครบสัญญาแล้วผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามสัญญาหรือกฎหมายกำหนด
6. ระยะเวลาขายฝาก กฎหมายกำหนดสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายรวมถึงที่ดิน และ 3 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ลักษณะกรรมสิทธิ์ | ผู้รับซื้อฝากถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันทีหลังจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน |
| อัตราดอกเบี้ย | สูงสุดตามกฎหมายกำหนดไม่เกิน 15% ต่อปี |
| เงื่อนไขการไถ่ถอน | ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนคืนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญา (ไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์) |
| สถานที่ดำเนินการ | ต้องทำสัญญาและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น |
| ผลหากไม่ไถ่คืนทันเวลา | ผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างถาวรโดยไม่ต้องดำเนินคดีเพิ่มเติม |
ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน
การขายฝากเป็นการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง เมื่อขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ในเวลาที่ตกลงกันตามกฎหมาย
ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน จึงมีข้อควรระวังที่ต้องสอบรายละเอียดให้ชัดเจนเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดินว่าเป็นอย่างไร ตกลงดอกเบี้ยว่าคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ต่อปี หรือถ้าแจ้งดอกเบี้ยมาเป็นเดือน ให้นำมาคิดว่าตกปีละเท่าไหร่ เช่น หากผู้ซื้อฝากคิดดอกเบี้ย 3% ต่อเดือน เมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยต่อปีจะเท่ากับ 36% เลยทีเดียว
รวมทั้งต้องชำระดอกเบี้ยอย่างไร ชำระผ่านช่องทางไหนได้บ้าง และวงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับนั้น เป็นการคิดราคาจากราคาซื้อขายในตลาดหรือคิดจากราคาที่ดินของกรมธนารักษ์
