ในการซื้อขายบ้านหรือที่ดิน หนึ่งในเรื่องที่ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสับสนอยู่บ่อย ๆ ก็คือคำว่า ราคาประเมิน ซึ่งความจริงแล้วมีมากกว่าหนึ่งประเภท โดยเฉพาะ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และ ราคาประเมินธนาคาร ที่มักถูกนำมาใช้อ้างอิงในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
บทความนี้จะพาคุณมาทำความเข้าใจว่า ราคาประเมินที่ดิน และ ราคาประเมินธนาคาร คืออะไร แตกต่างกันอย่างไร ใช้เมื่อไหร่ และมีผลต่อการซื้อขาย รวมถึงการกู้ยืมสินเชื่อบ้านหรือที่ดินอย่างไรบ้าง
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร?
ความหมาย
ราคาประเมินที่ดิน คือราคาที่กรมธนารักษ์กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์กลางในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ
การกำหนดราคา
- กรมธนารักษ์จะมีการปรับปรุงราคาประเมินที่ดินทุก ๆ 4 ปี
- พิจารณาจากทำเลที่ตั้ง การใช้ประโยชน์ที่ดิน สาธารณูปโภค และปัจจัยทางเศรษฐกิจ
จุดประสงค์หลัก
- ใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม
- ไม่ได้สะท้อนราคาตลาดจริง แต่ทำหน้าที่เป็น “ฐานภาษี”
ราคาประเมินธนาคารคืออะไร?
ความหมาย
ราคาประเมินธนาคาร คือราคาที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินใช้ประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพิจารณาว่าจะปล่อยกู้วงเงินเท่าใดให้แก่ผู้กู้
วิธีการประเมิน
- ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ประเมิน หรือใช้บริษัทประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจากธนาคารแห่งประเทศไทย
- ใช้ข้อมูลเปรียบเทียบราคาตลาดจริงในพื้นที่
- พิจารณาสภาพแวดล้อม สิ่งปลูกสร้าง ความสะดวกในการเดินทาง และศักยภาพของทำเล
จุดประสงค์หลัก
- ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้
- กำหนดวงเงินสินเชื่อบ้านหรือที่ดิน
ความแตกต่างระหว่างราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินธนาคาร
แหล่งที่มา
- ราคาประเมินที่ดิน: กำหนดโดยกรมธนารักษ์
- ราคาประเมินธนาคาร: ประเมินโดยธนาคารหรือบริษัทประเมินอิสระ
การใช้งาน
- ราคาประเมินที่ดิน: ใช้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม
- ราคาประเมินธนาคาร: ใช้ประกอบการอนุมัติวงเงินกู้
ระดับราคา
- ราคาประเมินที่ดิน: มักต่ำกว่าราคาตลาดจริง
- ราคาประเมินธนาคาร: ใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่บางครั้งอาจต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง เพื่อความปลอดภัยในการปล่อยกู้
ตัวอย่างการเปรียบเทียบ
สมมติคุณซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท
- ราคาประเมินที่ดิน (กรมธนารักษ์): 2,500,000 บาท → ใช้คำนวณค่าโอนและภาษี
- ราคาประเมินธนาคาร: 2,700,000 บาท → ธนาคารปล่อยกู้ 80–90% ของราคานี้ (เช่น 2,160,000 – 2,430,000 บาท)
ผลลัพธ์คือ ผู้กู้อาจต้องมีเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เพื่อให้วงเงินกู้บวกกับเงินสดครอบคลุมราคาขายจริง
ทำไมราคาประเมินธนาคารมักไม่ตรงกับราคาซื้อขายจริง?
- ธนาคารต้องการความปลอดภัยและลดความเสี่ยงหากลูกหนี้ผิดนัดชำระ
- ราคาตลาดมีความผันผวน จึงไม่สามารถใช้ราคาซื้อขายจริงเพียงอย่างเดียว
- บางทำเลราคาตลาดสูงเกินจริงจากการเก็งกำไร ธนาคารจะไม่ใช้ราคานั้นเป็นเกณฑ์เต็มจำนวน
ผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขาย
สำหรับผู้ซื้อ
- หากราคาประเมินธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง อาจกู้ได้ไม่เต็ม ต้องใช้เงินดาวน์เพิ่ม
- ควรตรวจสอบวงเงินกู้เบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อ
สำหรับผู้ขาย
- ควรเข้าใจว่าผู้ซื้ออาจมีข้อจำกัดเรื่องการกู้ยืม
- การตั้งราคาขายควรใกล้เคียงราคาตลาดจริง และไม่สูงเกินไปจนธนาคารประเมินต่ำ
เทคนิคจัดการความต่างของราคาประเมิน
- ต่อรองราคา: ผู้ซื้อสามารถเจรจาให้ราคาขายใกล้เคียงราคาประเมินธนาคาร เพื่อลดภาระเงินดาวน์
- วางเงินดาวน์เพิ่ม: ผู้ซื้อเตรียมเงินสดสำรองไว้ในกรณีที่ธนาคารปล่อยกู้ต่ำกว่าที่คาด
- เปรียบเทียบหลายธนาคาร: แต่ละธนาคารอาจมีผลประเมินที่ต่างกันเล็กน้อย
- ใช้หลักทรัพย์เพิ่มเติม: กรณีต้องการวงเงินสูงขึ้น สามารถใช้ที่ดินหรืออสังหาฯ อื่นค้ำประกันเพิ่มได้
สรุป
ราคาประเมินที่ดิน และ ราคาประเมินธนาคาร มีความแตกต่างกันทั้งจุดประสงค์และวิธีคำนวณ ราคาประเมินที่ดินมุ่งใช้เพื่อคำนวณภาษี ส่วนราคาประเมินธนาคารใช้สำหรับการปล่อยสินเชื่อ วงเงินกู้จึงอาจไม่เท่ากับราคาซื้อขายจริง
การเข้าใจความแตกต่างนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินวางแผนทางการเงินได้ดีขึ้น และช่วยให้ผู้ขายสามารถกำหนดราคาที่เหมาะสม ทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่สะดุดกลางทาง
