ขายสัญญาเช่าคอนโดคืออะไร? สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนโอนสิทธิให้ผู้อื่น

ในยุคที่คอนโดมิเนียมกลายเป็นที่อยู่อาศัยยอดนิยม โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ หลายคนเลือก “เช่าคอนโด” แทนการซื้อขาด เพราะไม่ต้องแบกรับภาระระยะยาว แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยน เช่น ย้ายงาน เปลี่ยนที่เรียน หรือมีเหตุจำเป็นอื่น ๆ การ “ขายสัญญาเช่าคอนโด” จึงกลายเป็นทางเลือกที่หลายคนสนใจ เพราะช่วยลดภาระค่าเช่าที่เหลือ และยังเปิดโอกาสให้ผู้อื่นเข้ามารับสิทธิ์เช่าต่อ

อย่างไรก็ตาม การขายสัญญาเช่าไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ทันทีโดยไม่มีขั้นตอน เพราะมีข้อกฎหมายและเงื่อนไขที่ต้องเข้าใจอย่างละเอียด มาดูกันว่า “ขายสัญญาเช่าคอนโด” คืออะไร ทำได้ไหม และควรระวังเรื่องใดบ้าง

🔹 ขายสัญญาเช่าคอนโด คืออะไร

“การขายสัญญาเช่าคอนโด” หมายถึง การโอนสิทธิ์การเช่าที่ผู้เช่ามีอยู่ให้แก่บุคคลอื่น โดยบุคคลนั้นจะเข้ามาเช่าต่อในระยะเวลาที่เหลืออยู่ของสัญญาเดิม เช่น หากเช่าคอนโดไว้ 1 ปี อยู่มาแล้ว 6 เดือน เหลืออีก 6 เดือน ก็สามารถโอนสิทธิ์การเช่าที่เหลือให้ผู้อื่นได้

อย่างไรก็ตาม การโอนสิทธิ์เช่าจะต้องได้รับ “ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร” จากเจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น หากทำโดยไม่ได้รับอนุญาต ถือว่าผิดสัญญาเช่าและอาจถูกยกเลิกสัญญาได้

🔹 เหตุผลยอดนิยมในการขายสัญญาเช่าคอนโด

1. ย้ายที่ทำงานหรือเรียนต่อ
   คนจำนวนมากจำเป็นต้องย้ายที่อยู่กะทันหัน ทำให้ต้องหาผู้มารับสัญญาเช่าต่อแทน
2. ภาระค่าใช้จ่ายสูงเกินไป
   เมื่อค่าใช้จ่ายรายเดือนเกินกำลัง ผู้เช่าอาจเลือกขายสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับจากการยกเลิกก่อนกำหนด
3. ต้องการย้ายไปคอนโดใหม่
   บางครั้งผู้เช่าเจอทำเลหรือคอนโดที่ตอบโจทย์กว่าเดิม จึงขายสัญญาเก่าและย้ายไปที่ใหม่
4. ได้รับข้อเสนอราคาดีกว่า
   หากมีผู้สนใจเช่าคอนโดในราคาสูงกว่าที่จ่ายอยู่ ผู้เช่าเดิมอาจขายสิทธิ์เพื่อทำกำไรเล็กน้อย

🔹 ขายสัญญาเช่าคอนโดทำได้ไหม

สามารถทำได้ แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาเช่า และต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้องก่อนเสมอ โดยทั่วไปแล้ว สัญญาเช่าคอนโดจะระบุชัดเจนว่า “ห้ามโอนสิทธิ์เช่าต่อ” เว้นแต่เจ้าของอนุญาต

ขั้นตอนการขายสัญญาเช่าโดยทั่วไปคือ

1. แจ้งเจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่าล่วงหน้า
2. ทำหนังสือขอยกเลิกหรือโอนสิทธิ์เช่า
3. เซ็นสัญญาใหม่ระหว่างผู้เช่าใหม่กับเจ้าของห้อง
4. ส่งมอบห้องและทรัพย์สินพร้อมตรวจสอบสภาพ

🔹 สิ่งที่ผู้ขายสัญญาเช่าควรตรวจสอบ

• ตรวจดูสัญญาเช่าเดิม:
  มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนสิทธิ์หรือไม่ เช่น ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน หรือมีค่าธรรมเนียมในการโอน
• ตกลงค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน:
  ผู้เช่ารายใหม่จะต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า มัดจำ หรือค่าส่วนกลางอย่างไร ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
• ทำเอกสารให้ถูกต้อง:
  ควรมี “หนังสือโอนสิทธิ์การเช่า” ลงนามโดยทั้งสามฝ่าย ได้แก่ เจ้าของห้อง ผู้เช่าเดิม และผู้เช่าใหม่

🔹 ความแตกต่างระหว่าง “ขายสัญญาเช่า” กับ “ขายขาดคอนโด”

ประเภท	ลักษณะ	สิทธิ์ในทรัพย์สิน	ระยะเวลา	ค่าใช้จ่าย
ขายสัญญาเช่า	โอนสิทธิ์เช่าให้ผู้อื่น	ไม่มีกรรมสิทธิ์	ตามสัญญาเช่า (1-3 ปี)	ค่าโอนสิทธิ์เล็กน้อย
ขายขาดคอนโด	โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ	มีกรรมสิทธิ์เต็ม	ถาวร	ค่าธรรมเนียมโอนสูง

🔹 ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

โดยทั่วไป การขายสัญญาเช่าไม่อยู่ในขอบเขตภาษีเงินได้หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (เพราะไม่ใช่การขายทรัพย์สิน) แต่หากมีรายได้จากการขายสิทธิ์ เช่น ได้กำไรจากการโอนสัญญา ก็อาจต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ

ค่าใช้จ่ายที่ควรคำนึงถึง ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมทำสัญญาใหม่
• ค่ามัดจำหรือเงินประกันที่ต้องโอนต่อ
• ค่าทำความสะอาดหรือซ่อมแซมห้องก่อนส่งมอบ

🔹 ข้อควรระวังในการขายสัญญาเช่าคอนโด

1. อย่าทำการโอนสิทธิ์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้อง
2. อย่ามอบกุญแจหรือให้ผู้เช่าใหม่เข้าพักก่อนทำสัญญาใหม่เสร็จสมบูรณ์
3. เก็บหลักฐานการโอนเงินและเอกสารทุกขั้นตอน
4. ตรวจสอบประวัติผู้เช่าใหม่ เพื่อป้องกันความเสียหายต่อทรัพย์สิน

🔹 สรุป

การ “ขายสัญญาเช่าคอนโด” เป็นทางออกที่ดีสำหรับผู้เช่าที่ต้องการยุติสัญญาก่อนกำหนด แต่ไม่อยากเสียค่าปรับหรือมัดจำ การดำเนินการนี้สามารถทำได้อย่างถูกต้องหากได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้อง และทำเอกสารอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

คำแนะนำสุดท้าย: ก่อนตัดสินใจขายสัญญาเช่า ควรอ่านสัญญาเดิมให้ละเอียด ปรึกษาผู้ให้เช่าก่อนทุกครั้ง และทำธุรกรรมอย่างโปร่งใส เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมั่นใจและไม่เกิดปัญหาในภายหลัง