การมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคน และ “บ้านมือสอง” ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจมากในยุคที่ราคาบ้านใหม่พุ่งสูงขึ้นทุกปี บ้านมือสองมักมีทำเลที่ดีกว่า ราคาจับต้องได้ และบางหลังยังอยู่ในสภาพดีพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที แต่กระบวนการกู้ซื้อบ้านมือสองนั้นก็มีรายละเอียดไม่น้อยกว่าบ้านใหม่เลย
บทความนี้จะพาคุณไปรู้ลึกรู้จริงทุกขั้นตอนในการกู้ซื้อบ้านมือสอง ตั้งแต่การเลือกบ้าน การประเมินราคา การเตรียมเอกสาร ไปจนถึงเทคนิคยื่นกู้ให้ผ่านฉลุยกับธนาคาร
ทำไมควรเลือกบ้านมือสอง?
ข้อดีของบ้านมือสอง
- ราคาถูกกว่าบ้านใหม่: โดยเฉพาะบ้านในโครงการจัดสรร หรือทำเลกลางเมือง
- ทำเลดี: บ้านมือสองมักตั้งอยู่ในพื้นที่ชุมชนเดิม ใกล้รถไฟฟ้า โรงเรียน โรงพยาบาล
- เห็นของจริงก่อนตัดสินใจ: สามารถเดินดูบ้าน ตรวจสภาพ และพูดคุยกับเจ้าของได้
- เข้าอยู่ได้เร็ว: หากไม่ต้องรีโนเวทมากก็สามารถเข้าอยู่ได้ทันที
ข้อควรระวัง
- สภาพบ้าน: บางหลังอาจต้องปรับปรุง ซ่อมแซม
- ปัญหากฎหมาย: ต้องตรวจสอบว่าไม่มีข้อผูกพัน เช่น จำนอง หรือข้อพิพาท
- ราคาอาจไม่ตรงราคาตลาด: บางเจ้าของตั้งราคาขายเกินจริง ซึ่งส่งผลต่อวงเงินกู้
ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสอง
ตรวจสอบเครดิตและรายได้ของคุณก่อน
การกู้บ้าน เริ่มที่ตัวคุณเอง ควรตรวจเครดิตบูโร และประเมินรายได้-รายจ่าย เพื่อดูว่าแบกรับภาระผ่อนบ้านได้แค่ไหน โดยทั่วไปธนาคารจะพิจารณาว่าค่างวดผ่อนควรไม่เกิน 40% ของรายได้รวมต่อเดือน
ค้นหาบ้านที่ตรงความต้องการ
เลือกทำเลที่คุณต้องการ มีระบบคมนาคมดี ใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียน โดยสามารถหาบ้านได้จากหลายช่องทาง เช่น
- เว็บไซต์ประกาศขายบ้าน
- นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
- กลุ่มโซเชียลมีเดียเฉพาะพื้นที่
ตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน
ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรขอดูโฉนดบ้าน ตรวจสอบว่าเจ้าของเป็นผู้ขายตัวจริง และไม่มีภาระจำนองหรือคดีความค้างคา
ยื่นขอประเมินราคาทรัพย์กับธนาคาร
ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินบ้านเพื่อดูสภาพจริง และให้ราคาประเมินที่ธนาคารใช้เป็นฐานในการคำนวณวงเงินกู้ หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย ผู้กู้อาจต้องออกส่วนต่างเอง
เอกสารที่ต้องใช้ในการกู้บ้านมือสอง
เอกสารของผู้กู้
- สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน
- หนังสือรับรองเงินเดือน / สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- Statement ธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
- เอกสารหนี้สินอื่น (ถ้ามี)
เอกสารของบ้านและผู้ขาย
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- สัญญาจะซื้อจะขาย (พร้อมราคาตกลง)
- แบบบ้าน/ใบอนุญาตปลูกสร้าง (ถ้ามี)
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของ
เคล็ดลับยื่นกู้ให้ผ่านง่าย
มีวินัยทางการเงิน
หมั่นเดินบัญชีให้สม่ำเสมอ ไม่ให้มีรายการใช้จ่ายผิดปกติ เช่น เบิกเงินสดก้อนใหญ่ หรือมีหนี้บัตรเครดิตจำนวนมาก
เตรียมเงินดาวน์บางส่วน
แม้บางธนาคารอาจปล่อยกู้ 100% แต่การมีเงินดาวน์ 10–20% จะทำให้ธนาคารมั่นใจว่าคุณมีความสามารถทางการเงินและเพิ่มโอกาสอนุมัติ
เปรียบเทียบหลายธนาคาร
ควรยื่นกู้กับธนาคาร 2–3 แห่งเพื่อเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และโปรโมชั่น เช่น ฟรีค่าจดจำนอง ฟรี MRTA เป็นต้น
เลือกบ้านที่ราคาประเมินใกล้เคียงกับราคาขาย
หากราคาขายสูงกว่าราคาประเมินมาก ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ตามราคาประเมินเท่านั้น ทำให้คุณต้องหาเงินเพิ่มเอง
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมนอกจากราคาบ้าน
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์: 2% ของราคาประเมิน
- ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงินกู้
- ค่าประเมินราคา: โดยเฉลี่ย 2,000–3,000 บาท
- ค่าทำประกันอัคคีภัย (บังคับโดยธนาคาร)
- ค่าทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA)
- ค่านายหน้า (ถ้ามี)
เปรียบเทียบบ้านมือสองกับบ้านใหม่
| รายการ | บ้านมือสอง | บ้านใหม่จากโครงการ |
|---|---|---|
| ราคา | ถูกกว่า | แพงกว่า |
| ทำเล | กลางเมือง/ชุมชนเดิม | ชานเมือง |
| สภาพบ้าน | อาจต้องรีโนเวท | ใหม่ทั้งหมด |
| โอนกรรมสิทธิ์ | ทำได้ทันทีหากไม่มีภาระ | ต้องรอสร้างเสร็จ |
| วงเงินกู้ | อิงราคาประเมินธนาคาร | บางโครงการสามารถกู้ 100% |
คำแนะนำจากผู้มีประสบการณ์
- ใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญในการตรวจเอกสารและเจรจาต่อรอง
- หาผู้แนะนำด้านการเงินหรือที่ปรึกษาสินเชื่อบ้านที่มีประสบการณ์
- อย่าตัดสินใจซื้อเพียงเพราะราคาถูก ต้องคำนึงถึงคุณภาพและความปลอดภัย
- บ้านที่ดีต้องอยู่ในย่านที่คุณใช้ชีวิตจริง ไม่ใช่แค่ดูสวยตอนแรก
สรุป
การกู้ซื้อบ้านมือสองไม่ใช่เรื่องยากหากคุณเตรียมตัวให้พร้อม ศึกษาข้อมูลให้ครบ และมีวินัยทางการเงิน บ้านมือสองสามารถเป็นบ้านในฝันได้หากคุณเลือกอย่างชาญฉลาด ตรวจสอบอย่างรอบคอบ และขอกู้ด้วยความพร้อม
บ้านหลังแรกไม่จำเป็นต้องใหม่ แต่ควรเป็นบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตในระยะยาวทั้งในแง่ของงบประมาณ ทำเล และคุณภาพชีวิต
